Hyr du ut s.k. co-working lokaler? Det här ska du tänka på när det gäller momsen

Pandemin har troligen inneburit att det blivit allt mer vanligt att hyra ut s.k. delade arbetsplatser. Företag efterfrågar allt oftare en arbetsplats, en kontorsplats där det ev ska ingå ett antal tjänster, inte nödvändigtvis en specifik avgränsad lokal. Arbetsplatsen behöver inte vara samma varje dag och kan delas med andra hyresgäster.

Hur ska man då tänka när det gäller moms när man som fastighetsägare eller uthyrare ska hyra ut kontorsplatser till olika hyresgäster?

Krav för frivillig skattskyldighet

Att hyra ut lokal är undantaget från moms. Det finns en möjlighet för uthyraren att välja frivillig skattskyldighet vilket då innebär att uthyrningen blir momspliktig. Dock ställs ett flertal krav för att få bli frivilligt skattskyldig.

Man måste t.ex. hyra ut en avgränsad yta som hyresgästen har exklusiv rätt till under längre tid. Det går alltså inte att hyra ut samma yta till flera hyresgäster. Vidare ska hyresgästen också bedriva momspliktig verksamhet i lokalen.

Kraven som ställs för frivillig skattskyldighet gör att uthyrning av delade arbetsplatser inte kan omfattas av momspliktig lokaluthyrning. Detta eftersom man inte hyr ut samma arbetsplats under längre tid till samma hyresgäst.

Tänk därför på att om du som fastighetsägare/uthyrare hyr ut arbetsplatser till olika hyresgäster utan några kringtjänster, så kan du inte lägga moms på hyran. Följden blir då att du inte har rätt att göra avdrag för ingående moms på kostnader du har för uthyrningen samt att avdragen ingående moms på tidigare års investeringar i fastigheten kan behöva betalas tillbaka (s.k. jämkning på investeringar under den senaste tioårsperioden). Det kan således bli kostsamt att hyra ut en lokal utan moms.

Under vissa förutsättningar kan dock uthyrning av arbetsplatser bli en momspliktig tjänst men det kräver att det ingår fler tjänster i tillhandahållandet än bara själva arbetsplatsen. Utöver hyra av själva arbetsplatsen ska det ingå tex reception, wifi, utrustning, fika, mötesplatser, städning m.m. När flera tjänster ingår ska det bedömas som en tjänst och då är inte själva lokalytan man hyr som är det överordnade utan det är alla andra tjänster. Detta blir då en momspliktig tjänst i sin helhet vilket får till följd att uthyraren har avdragsrätt för ingående moms på alla sina kostnader kopplade till den momspliktiga tjänsten. Detta efter en dom i Högsta förvaltningsdomstolen från den 4 febr 2021, HFD 2021 ref 6 I och II.

Exakt hur många eller vilka tjänster som måste ingå tillsammans med uthyrningen av arbetsplatsen är fortfarande oklart och det bör man titta närmare på innan uthyrningen påbörjas.  En felaktig bedömning av om det är ett momspliktig tillhandahållande medför felaktiga avdrag för ingående moms liksom att jämkning (återbetalning av moms) kan aktualiseras på tidigare års investeringar.

Vill du ha hjälp med att göra en korrekt bedömning? Kontakta gärna; Jenny Thomsson, jenny.thomsson@bakertilly.se, 0702-499878, skattejurist vid Baker Tilly.